Vroegsignalering huurschulden
Wanneer sprake is van een huurachterstand van minimaal drie maanden is dit doorgaans voor de rechter voldoende reden om een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst te honoreren. De rechter moet hierbij alle omstandigheden meewegen waaronder ook de vraag of de verhuurder de huurachterstand heeft gemeld bij de gemeente.
Verhuurders (ook particuliere verhuurders) zijn net als zorgverzekeraars, energie- en waterbedrijven verplicht om betalingsachterstanden bij de gemeente te melden. De verplichting ontstaat nadat ze eerst de achterstand via een maatschappelijk verantwoorde incasso hebben proberen te innen. Dat wil zeggen dat zij:
- minstens eenmaal een schriftelijke betalingsherinnering sturen;
- zich inspannen om in persoonlijk contact te treden om te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
- wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening; en
- aanbieden om gegevens door te geven aan gemeenten.
Wanneer betrokkene niet reageert of geen bezwaar maakt moeten de gegevens aan de gemeente worden verstrekt. Gemeenten zijn verplicht om deze signalen op te pakken en hulp aan te bieden. Dit kan variëren van het sturen van een brief tot het aanbellen aan de deur. Gemeenten zullen hierin afhankelijk van het type signaal en de inschatting van de urgentie keuzes maken.
Samenhuur en medehuur
Wanneer je samenwoont en slechts een van de twee personen heeft de huurovereenkomst ondertekend, dan is de andere persoon niet verantwoordelijk voor betaling van de huur. Diegene heeft bij beëindiging van het samenwonen ook geen recht op de woning. Dit is anders wanneer je beiden de huurovereenkomst hebt ondertekend. Er is dan sprake van ‘samenhuur’.
Ook is het mogelijk dat er op grond van de wet sprake is van ‘medehuur’. Hiervan is sprake wanneer men gehuwd is of er sprake is van geregistreerd partnerschap. Wanneer degene die de huurovereenkomst heeft ondertekend de woning verlaat wordt de medehuurder automatisch huurder.
Zowel bij medehuur als bij samenhuur ben je beiden hoofdelijk aansprakelijk voor betaling van de volledige huur. Bij een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst moeten ook beiden gedagvaard worden. Maar betekent dit ook dat bij een beginnende huurachterstand de gegevens van beide personen bij de gemeente moeten worden gemeld? De rechtbank Midden-Nederland oordeelt als volgt:
Beoordeling
De rechter oordeelde als volgt.
Uit de dagvaarding en daarbij overgelegde stukken volgt dat er in dit geval sprake is van meerdere (mede)huurders. Hoewel Woonin voor iedere (mede)huurder een dergelijke melding aan de gemeente moet overleggen, ontbreekt een afschrift van een melding voor gedaagde B bij de stukken. Woonin heeft twee meldingen overgelegd, van 25 juni 2024 en van 25 juli 2024, maar in beide meldingen wordt alleen gedaagde A genoemd, althans gedaagde A e.a.’. De toevoeging ‘e.a.’ is onvoldoende om te oordelen dat de melding mede voor gedaagde B is gedaan. Woonin had voor gedaagde B een aparte melding moeten doen, met daarin zijn naam en contactgegevens.
Hiermee is dus niet gebleken dat Woonin de gegevens van gedaagde B voor de huurschuld aan de gemeente heeft gemeld. Ook kan niet worden geconcludeerd dat de nodige inspanningen zijn verricht om in contact te komen met gedaagde B (anders dan door het versturen van aanmaningen) en gedaagde B te wijzen op de mogelijkheid van schuldhulpverlening. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat als gevolg hiervan er nog geen mogelijkheid is geboden om de gemeentelijke schuldhulpverlening voor gedaagde B bij de huurschuld te betrekken. Dat betekent dat niet uitgesloten kan worden dat de huurachterstand een halt toegeroepen kan worden als de schuldhulpverlening voor gedaagde B op gang komt en ook de huurachterstand op een gepaste wijze zou kunnen worden ingelopen. Om die reden vindt de kantonrechter op dit moment een ontbinding van de huurovereenkomst in strijd met de gerechtvaardigde belangen van gedaagde B bij voortzetting van de huurovereenkomst. Dit heeft tot gevolg dat de gevorderde ontbinding en ontruiming voor beide gedaagde partijen wordt afgewezen. Een (mogelijke) ontruiming van slechts één van de gedaagde partijen is in de praktijk bezwaarlijk ten uitvoer te brengen. Bij uitzondering kan een ontruiming van één van de gedaagde partijen mogelijk zijn, maar niet gesteld of gebleken is dat een dergelijke uitzondering in dit geval van toepassing is.
Deze uitspraak handelde over twee huurders die samen de huurovereenkomst hebben ondertekend (samenhuur). In het geval van medehuur op grond van de wet bij gehuwden en geregistreerd partners zal de rechter waarschijnlijk tot eenzelfde oordeel zijn gekomen.
Meer informatie