Wat er aan vooraf ging
Huurders X en Y hebben de huur van de maand maart 2021 van € 644,15 niet volledig betaald. Ze hebben meerdere keren bij de verhuurder aandacht gevraagd voor hun situatie. Onder meer op 2 maart 2021 via het volgende bericht:
Ik wilde een betalingsregeling aanvragen voor één maand huurachterstand. Maar ik begreep uit MijnPortaal dat hiervoor geen regeling mogelijkheid is. Ik raakte echter in betalingsproblemen welke ik niet kon voorkomen. Onmacht noem ik het dan maar. Vandaar mijn uitleg over mijn (tijdelijke) financiële situatie.
(…)
Begin 2020 ontvingen wij van Vattenfall de eindafrekening die overduidelijk véél te hoog was (…)
In februari-maart 2020 werd een appartement (…) pal boven ons ontruimd ivm. een wiet plantage. Liander en politie bevestigden dat er sprake was van aftap elektriciteit (…) Vattenfall wil niet eens overleggen en schakelde een incassobedrijf in die meerdere malen beslag legde op onze AOW, ons enige inkomen (…)De betaling van de oktoberhuur [lees: de huur van maart, kantonrechter] kan ik nog niet aan, ik heb geen speelruimte na maanden AOW inhoudingen. Ik heb een moratorium/time-out en naleving beslagvrije voet nodig om mijn betalingsafspraken na te kunnen komen. Wij leven al lang flink onder het minimum. Ik vrees dat ik moet wachten tot het vakantiegeld in mei binnen is. Ik heb van alles geprobeerd, maar zal voor die ene maand-achterstand toch een passende betalingsregeling moeten treffen. Ik probeer dat te bereiken via MijnPortaal, na eerst telefonisch overleg met [eiser] daarover.
Mijn eerste huurachterstand in jaren. (…)
Ik verzoek u nadrukkelijk om, in afwachting, nog geen incassomaatschappij met extra kosten in te schakelen. (…)
Ondanks deze brief heeft de verhuurder al op 10 maart 2021 de 14-dagenbrief met de aankondiging van de incassokosten gestuurd. Dat is kennelijk via een geautomatiseerd proces gegaan. Op 31 maart 2021 heeft de verhuurder de deurwaarder ingeschakeld en heeft zij de incassomaatregelen voortgezet.
De huurders voeren verweer dat het in rekening brengen van incassokosten en proceskosten (in totaal ongeveer € 700) in strijd is met goed verhuurderschap en de redelijkheid en billijkheid, omdat het om nog geen maand huurachterstand gaat en zij vanaf het eerste moment hebben geprobeerd om begrip te vragen en om tot een regeling te komen.
Volgens de verhuurder heeft zij de buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten niet nodeloos gemaakt, omdat X en Y, ondanks meerdere verzoeken van haar en/of haar gemachtigde, geen concreet betalingsvoorstel hebben gedaan en geen betalingen hebben verricht.
De rechter oordeelt als volgt
De kantonrechter is van oordeel dat de verhuurder in strijd heeft gehandeld met de op grond van art. 6:2 lid 1 BW op haar rustende verplichting om zich overeenkomstig de eisen van de redelijkheid en billijkheid tegenover X en Y te gedragen. De verhuurder heeft onvoldoende rekening gehouden met de belangen van de huurders , die meermaals hebben aangegeven door een bijzondere situatie in geldproblemen te verkeren en diverse malen hebben verzocht om de kosten niet te laten oplopen. De volgende omstandigheden spelen daarbij een rol:
- De huurachterstand is iets minder dan één maand huur, namelijk de maand maart 2021.
- X en Y hebben al op 2 maart 2021 een schriftelijke toelichting gegeven aan de verhuurder om welke redenen zij niet in staat waren om te betalen.
- De huur van alle andere maanden is ruim op tijd betaald.
- De gevorderde kosten zijn aanzienlijk hoger dan de huurachterstand.
- X en Y hebben meermaals contact gezocht met de verhuurder met het verzoek om geen kosten te maken.
- De verhuurder heeft de omstandigheden die door X en Y in hun berichten zijn verwoord, niet betwist.
- De gemachtigde heeft namens de verhuurder op de mondelinge behandeling bevestigd dat X en Y altijd hebben gereageerd op (aanmanings)brieven.
- De verhuurder stelt weliswaar ‘er alles aan te hebben gedaan’ om tot een regeling te komen, maar zij heeft dit onvoldoende onderbouwd, zoals hierna verder zal worden toegelicht.
De kantonrechter is van oordeel dat van een verhuurder van sociale huurwoningen mag worden verwacht dat zij een huurder die daarom vraagt ook zelf een voorstel doet als zij de diverse verzoeken van de huurder kennelijk niet concreet genoeg vindt. Volgens X en Y is door de verhuurder nooit inhoudelijk op hun verzoeken en voorstellen gereageerd en kregen zij alleen te horen dat het volledige bedrag betaald moest worden en dat anders een procedure zou volgen, dan wel dat anders de procedure zou worden voortgezet. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van de verhuurder erkend dat zij geen betalingsregeling hebben voorgesteld. De gemachtigde heeft wel verwezen naar de door haar overgelegde brief van 6 januari 2022, met op de achterkant een aanvraagformulier voor een betalingsregeling. X en Y hebben de ontvangst van deze brief echter betwist. Op de mondelinge behandeling gaven zij aan dat als zij deze hadden ontvangen, zij het aanvraagformulier zouden hebben ingevuld.
De deurwaarder heeft daarnaast aangegeven dat er volgens het standaard protocol van de verhuurder een sociaal beheerder moet zijn langsgegaan bij X en Y. Dat deze langs zijn geweest wordt betwist. Uit de stukken blijkt niet dat een dergelijk bezoek heeft plaatsgevonden. Daarnaast heeft de gemachtigde nog aangegeven dat de verhuurder nog zou hebben gewezen op de mogelijkheid van schuldhulpverlening. Uit haar eigen communicatie-overzicht volgt echter dat X en Y deze hulp zelf hebben gezocht.
Voor zover de verhuurder met haar twee overgelegde e-mails van 28 en 29 juni 2022 haar stelling wil onderbouwen dat zij moeite heeft gedaan om een regeling te treffen, dan blijkt dat daar niet uit. Uit deze e-mails maakt de kantonrechter op dat de verhuurder in ieder geval na haar dagvaarding niet bereid was om in overleg te treden om tot een regeling te komen. De verhuurder was niet op de mondelinge behandeling aanwezig. Daardoor heeft de verhuurder geen nadere inlichtingen kunnen verschaffen over het gestelde bezoek van haar sociaal beheerder(s) en haar bijdrage aan de mogelijkheid van schuldhulpverlening, dan wel andere pogingen vanuit haar zijde om tot een regeling te komen. De verhuurder heeft daarom, zoals hiervoor overwogen, onvoldoende onderbouwd dat zij inderdaad (alle) moeite heeft gedaan om tot een concrete betalingsregeling met X en Y te komen voor deze kleine huurachterstand.
Gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden acht de kantonrechter het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de verhuurder de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten verhaalt op X en Y. De kantonrechter zal daarom de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten afwijzen en de proceskosten compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Sturen met de proceskostenveroordeling
Eén zwaluw maakt nog geen zomer. Volgens art. 6:29 BW heeft de debiteur immers geen recht op een betalingsregeling. In de meeste gevallen zal de rechter in dit soort situaties in ieder geval de incassokosten, maar vaak ook de proceskosten gewoon toewijzen.
Een bijzondere uitspraak maar wel met een wenselijke uitkomst: partijen moeten eerst proberen er minnelijk uit te komen en alleen als dat niet lukt de rechter inschakelen.
Het is nodig dat de wetgeving op dit onderdeel gewijzigd wordt en daar zijn op dit moment kansen voor. Via internetconsultatie is het concept wetsvoorstel voor het opleggen van een betalingsregeling door de rechter gepubliceerd. Het is de bedoeling dat art. 6:29 BW zodanig wordt gewijzigd dat de rechter een betalingsregeling kan opleggen.
Op zich een prima regeling, maar we zitten er toch niet op te wachten dat de (dure) rechter nodig is voor het treffen van een betalingsregeling? Het is van belang de wetswijziging zodanig in te richten dat de gang naar de rechter slechts een stok achter de deur is. Dit kan door expliciet te regelen dat het dagvaarden zonder bereidheid om een (passende) betalingsregeling te treffen aangemerkt wordt als "kosten die nodeloos worden aangewend of veroorzaakt", zodat de rechter kan beslissen dat deze kosten voor rekening van de schuldeiser blijven (art. 237 lid 1 Rv). Alleen dan is sprake van een evenwichtig wetsvoorstel.
Meer informatie
- Rechtbank Gelderland 29 juli 2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:4095
- Internetconsultatie Wet opleggen betalingsregeling door de rechter
- Betalingsregelingen, Bevorderen van haalbare betalingsregelingen bij private schuldeisers
- Achtergrondinfo proceskosten