Wat eraan voorafging
Vanwege een huurachterstand van zes maanden ter hoogte van € 3.157,60 heeft de kantonrechter bij verstek de huurovereenkomst met X ontbonden. De Alliantie, de verhuurder, kon daarmee tot ontruiming van de woning overgaan. Inmiddels zijn de goederen van X onder bewind gesteld.
Op 8 juni 2026 heeft de Alliantie X per e-mail geïnformeerd over de gevolgen van de aangekondigde ontruiming. Deze ontruiming was hem op grond van het verstekvonnis van 13 mei 2026 aangezegd tegen 18 juni 2026. De Alliantie liet X weten dat hij na de ontruiming zou worden gesignaleerd in WoningNet. Dit zou tot gevolg hebben dat hij gedurende maximaal vijf jaar niet in aanmerking zou komen voor een sociale huurwoning bij de deelnemende woningcorporaties in de regio Gooi en Vechtstreek.
Deze verstrekkende gevolgen waren voor X aanleiding om verzet aan te tekenen. Hij vorderde vernietiging van het verstekvonnis en van het besluit van de Alliantie om hem gedurende vijf jaar op een zwarte lijst te plaatsen. Daarnaast verzocht hij de kantonrechter om de Alliantie te veroordelen in de proceskosten.
De beoordeling
Over de hoogte van de huurachterstand bestaat geen discussie. De kantonrechter stelt dan ook vast dat X de huurachterstand van € 3.157,60 moet betalen. Een huurachterstand van zes maanden is bovendien van zodanige omvang dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning in beginsel toewijsbaar is.
Toch ziet de kantonrechter aanleiding om in dit geval van ontbinding en ontruiming af te zien. Daarbij worden niet alleen de hoogte en duur van de huurachterstand betrokken, maar ook de gevolgen die een ontruiming voor X zou hebben.
3.6 De kantonrechter was totdat hij kennisnam van de e-mail niet bekend met de signaleringsmogelijkheid in WoningNet en heeft de Alliantie daarom op de zitting vragen gesteld over dit beleid van de Alliantie. De Alliantie heeft verklaard dat zij dit beleid sinds anderhalf jaar toepast en heeft toegelicht dat het beleid ook inhoudt dat na het vonnis in deze zaak in voorkomende gevallen een voortzetting van de huurovereenkomst van 24 maanden wordt gesloten onder aanvullende voorwaarden. De aanvullende voorwaarden zijn onder meer dat de huurder hulp moet aanvaarden, de huurtermijnen stipt moet betalen en de huurachterstand binnen een redelijke termijn moet worden afbetaald. Als de huurder zich niet aan deze aanvullende voorwaarden houdt, wordt hij gesignaleerd bij WoningNet. Het is de kantonrechter niet duidelijk geworden waarom de Alliantie dit deel van haar beleid in haar e-mail aan X van 8 juni 2026 niet heeft meegedeeld en uitgelegd waardoor van de e-mail een onnodig dreigende toon uitgaat. Dat dit deel van het beleid op de situatie van X van toepassing zou zijn, blijkt verder nergens uit.
3.7 De Alliantie heeft nagelaten de e-mail uit zichzelf als productie bij de oorspronkelijke dagvaarding te voegen en heeft daarmee relevante informatie voor de beoordeling van de gevolgen voor X van een ontruiming achtergehouden. In soortgelijke rechtszaken komt het geregeld voor dat huurders vrezen voor plaatsing op een zogenoemde “zwarte lijst”. Verhuurders hebben altijd ontkend dat zoiets als een “zwarte lijst” bestaat. Weliswaar blijkt uit de e-mail niet dat sprake is van een feitelijke “zwarte lijst” maar de signaleringsmogelijkheid in WoningNet heeft wel overeenkomstige, verstrekkende gevolgen voor de ontruimde huurder.
3.8 De kantonrechter is in deze zaak van oordeel dat de tekortkoming van X, te weten een huurachterstand – ook al bedraagt die zes maanden –, niet in verhouding staat tot de gevolgen voor X van een ontruiming. Het gevolg dat X wordt gesignaleerd en maximaal vijf jaar niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning in de regio, zoals in de e-mail is aangekondigd, is te verstrekkend en maakt het vinden van alternatieve, betaalbare woonruimte voor X voor een lange duur zo goed als onmogelijk. Dit kan en mag in het geval van X niet de bedoeling zijn. Dit wringt temeer omdat X al geruime tijd alles in het werk heeft gesteld de juiste hulp te krijgen voor de problemen waarmee hij kampt. De kantonrechter ziet in dit te verstrekkende gevolg aanleiding de gevorderde ontbinding en ontruiming af te wijzen.
De kantonrechter heeft bij de beoordeling verder in aanmerking genomen dat de zoektocht van X naar de juiste hulp ertoe heeft geleid dat ten aanzien van hem op 9 juni 2026 het bewind en het mentorschap zijn uitgesproken. Er is een beheerrekening waarop het inkomen van X wordt ontvangen en waarvan de lopende huur inmiddels wordt betaald. De bewindvoerder heeft verklaard dat X voldoende inkomen heeft om zijn vaste lasten – en dus de lopende huur – te betalen. Ook is er ruimte om af te lossen op achterstanden, zij het beperkt.
Voor X zal een verzoek tot toepassing van de wettelijke schuldsanering natuurlijke personen (WSNP) worden gedaan. Ook dit is voor de kantonrechter aanleiding om de gevorderde ontbinding en ontruiming af te wijzen.
3.9 (…) Als de WNSP van toepassing wordt verklaard, zal dit inhouden dat X de volledige huurachterstand niet zal aflossen. Het volledig aflossen van de huurachterstand is door de Alliantie genoemd als een van de aanvullende voorwaarden waaraan moet worden voldaan om de signalering in WoningNet en het gevolg daarvan te voorkomen. Het is dan ook niet gezegd dat het in de e-mail aangekondigde gevolg – de signalering in WoningNet en het maximaal vijf jaar niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning in de regio – niet zal intreden.
3.10 De kantonrechter is van oordeel dat het belang van X voor behoud van de woning in dit geval zwaarder moet wegen dan het belang van de Alliantie bij een ontbinding en een ontruiming. Het belang van de Alliantie is er namelijk meer bij gediend dat X in staat wordt gesteld om de huurachterstand vanuit een stabiele situatie te voldoen, dan dat hij op straat komt. X mag de woning dus blijven huren en hoeft deze niet te ontruimen.
De huurschuld wordt toegewezen. De vordering tot ontbinding en ontruiming wordt afgewezen. Aangezien X grotendeels in het ongelijk is gesteld moet X de proceskosten zowel in de verstekprocedure als de verzetprocedure betalen.
Naschrift
Het komt in de praktijk niet vaak voor dat de verhuurder van te voren zwart op wit communiceert wat de gevolgen zijn van een ontruiming voor de mogelijkheid van een woningtoewijzing. In deze uitspraak komt naar voren dat Alliantie een signalering aanmaakt in het systeem WoningNet. Alliantie is een woningcorporatie in de regio Gooi en Vechtstreek. WoningNet wordt echter ook gebruikt in gemeenten als Den Haag, Utrecht en Almere. Worden ook daar niet betalende huurders vijf jaar gesignaleerd?
Een werkwijze die veel vaker voor komt is dat bij het sluiten van een huurovereenkomst een verhuurdersverklaring wordt gevraagd. Een vorige of huidige verhuurder verklaart hierin of de huur altijd netjes op tijd is betaald en of de huurder wel of geen overlast heeft veroorzaakt. Het is geen zwarte lijst, maar het effect is hetzelfde. Bij een niet goed betalende huurder wordt de woning niet toegewezen. Gezien de contractsvrijheid van de verhuurder is het lastig om hier wat tegen te doen.
Het is gezien de grote gevolgen uiteraard beter om de ontruiming te voorkomen. Een belangrijke overweging van de rechter om de huurovereenkomst niet te ontbinden was ook de aanstelling van een bewindvoerder en het borgen van de lopende huur. Een route die vaker bewandeld kan worden.
Zie voor tips de Handreiking Voorkomen Huisuitzettingen van Eropaf waarin aan de hand van een ‘ontruimingszeef’ wordt aangegeven wat je op welk moment kunt doen.
Meer informatie