Wat voorafging?
X huurt sinds 1 juli 2021 een kamer. In de huurovereenkomst is een huurprijs overeengekomen van € 450,00 per maand, vermeerderd met € 50,00 aan stoffering, meubilair en overige inventaris en € 75,00 voor verbruik gas, water en elektra. Het totaalbedrag van € 575,00 dient bij vooruitbetaling te worden voldaan.
X heeft een huurachterstand laten ontstaan en is vanaf mei 2022 volledig gestopt met het betalen van de huur. De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van X tot ontruiming van het gehuurde. Verder vordert de verhuurder veroordeling van X tot betaling van € 4.420,00 aan huurachterstand, berekend tot en met november 2022, vermeerderd met contractuele rente en buitengerechtelijke incassokosten en van € 625,00 per maand van 1 december 2022 tot de ontruiming, met veroordeling van X in de proceskosten.
X betwist de vordering. X voert onder meer aan dat hij is gestopt met het betalen van de huur, omdat hij overlast ondervindt van zijn huisgenoten en het gehuurde slecht is onderhouden.
Beoordeling door de rechter
Het verweer van X slaagt niet. De rechter komt tot het oordeel dat, gelet op de omvang van de huurachterstand er sprake is van zodanig ernstig tekortschieten van X in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichting, dat toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.
De rechter toetst ambtshalve of de in de algemene voorwaarden opgenomen bedingen ten aanzien van de huurprijswijziging, het in rekening brengen van rente en incassokosten eerlijk zijn, De rechter komt hierbij samengevat tot de volgende beoordeling.
T.a.v. het huurprijswijzigingsbeding
In de huurovereenkomst is de volgende bepaling over huurprijswijziging opgenomen:
“8.1 De in 1.6a genoemde huurprijs zal jaarlijks (op een moment naar keuze van eigenaar) worden aangepast op basis van de laatste jaarindexcijfers van de gezinsconsumptie, reeks voor werknemersgezinnen, zoals deze cijfers worden bekend gemaakt door het Centraal Bureau voor de Statistiek te Den Haag, met een extra maximale verhoging van 5% […]
De verhuurder is verplicht de huurder schriftelijk van de verhoging in kennis te stellen minimaal één maand voor de datum waarop ingevolge 8.1 de huurverhoging ingaat.”
De jurisprudentie van het Hof van Justitie stelt vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen. Voor huurprijswijziging op grond van een huurprijswijzigingsbeding gelden naar het oordeel van de kantonrechter de volgende voorwaarden.
- Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de bijgesloten algemene voorwaarden.
- Het beding bevat de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast en deze gronden vormen een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs.
- In het huurcontract moet verder zijn bepaald dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen.
- Wanneer de verhuurder gebruik maakt van zijn wijzigingsbevoegdheid, moet hij de huurder voorafgaande aan de huurverhoging daarover op duidelijke en begrijpelijke wijze informeren.
- De huurder moet nadat hij geïnformeerd is over de huurverhoging een reële mogelijkheid hebben om de huurovereenkomst daadwerkelijk op te zeggen of te ontbinden.
In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend. Door de huur echter niet alleen jaarlijks met de inflatiecorrectie te verhogen, maar daar bovenop nog ieder jaar 5% verhoging mogelijk te maken is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van X als consument aanzienlijk verstoort. Ook overigens voldoet het beding niet aan de hiervoor gestelde voorwaarden. Er ontbreekt een geldige reden voor de jaarlijkse wijziging met 5%, waardoor de huurder op dit punt aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd. Daarnaast is weliswaar in de algemene voorwaarden opgenomen dat X als huurder één maand voorafgaand aan de huurder schriftelijk bericht moet krijgen van de huurprijswijziging, maar daarbij is niet vermeld dat X dan de huur kan beëindigen. Daarbij geldt nog dat het de vraag is of sprake is van een reële mogelijkheid voor X om de huur op te zeggen, gelet op de bestaande situatie op de huurwoningmarkt in Amsterdam en omgeving. Verder speelt bij de beoordeling nog een rol dat het wijzigingsbeding slechts kan leiden tot een huurverhoging en uitdrukkelijk is opgenomen dat huurverlaging op basis van de berekening niet mogelijk is, hetgeen het evenwicht verder verstoort. Conclusie is dat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is en voor vernietiging in aanmerking komt en voor een huurverhoging geen plaats is.
T.a.v. het rentebeding
In de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, de ROZ voorwaarde 2003, is ten aanzien van de rente opgenomen:
“20.2 Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom.
(…)
20.6 Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. (…)"
De contractuele rente is volgens dit beding 1% per maand. Jaarlijks is dat een contractuele rente van 12%. Over 2021 en 2022 is de wettelijke rente vastgesteld op 2% per jaar. Het beding is niet opgenomen in de huurovereenkomst zelf, maar in de daarop van toepassing verklaarde algemene voorwaarden waarover door partijen niet is onderhandeld. Het rentebeding heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder. Voor het rentebeding wordt nergens in de overeenkomst of de algemene voorwaarden een voordeel ter compensatie van het nadeel dat dit voor X meebrengt geboden. Daarbij is in artikel 20.6 ook nog opgenomen dat naast deze rente op iedere tekortkoming, dus ook niet tijdige huurbetaling, de huurder nog een boete van € 25,- per dag verschuldigd is en deze niet gemaximeerd is. Gelet hierop wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van X aanzienlijk verstoord. Het rentebeding is zelfstandig, maar ook in combinatie met het boetebeding een onredelijk bezwarend beding als bedoeld in artikel 6:233 onder a BW en zal worden vernietigd.
T.a.v. het incassokostenbeding
In de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, is ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten het volgende opgenomen:
"20.3 Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.
20.4 Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,--.”
Dit incassokostenbeding is eveneens oneerlijk. X is immers een consument en dat betekent dat slechts de kosten als bedoeld in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten door hem verschuldigd zijn. De bepaling in de Algemene bepalingen (artikel 20.4) wijkt ten nadele van de consument af van het bepaalde in artikel 6:96 van het BW j.o. het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. Er is een te hoog minimum van € 125,- opgenomen in plaats van € 40,-. Daarbij is ook geen maximum opgenomen en wordt gesproken over tenminste 15%, waardoor een hoger percentage kennelijk ook mogelijk is, hetgeen ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Hiermee wordt het evenwicht onevenredig verstoord. Ook geldt dat de cumulatie met het boetebeding van 25 euro per dag de oneerlijkheid van het beding alleen nog maar versterkt. Dit leidt ertoe dat dit beding wordt vernietigd.
Gevolgen
Het vorenstaande betekent dat de huurverhoging, de contractuele rente en de gevorderde buitengerechtelijke kosten niet toewijsbaar zijn omdat de bedingen die daarop betrekking hebben worden vernietigd.
Aangezien het huurprijswijzigingsbeding is vernietigd is X per 1 maart 2022 een totale huurprijs van € 575,00 per maand (en niet van € 625,00) verschuldigd. Hieruit volgt dat in totaal € 450,00 (9 x € 50,00) te veel bij X in rekening is gebracht. Dit betekent dat de huurachterstand berekend tot november 2022 € 3.970,00 (€ 4.420,00 - € 450,00) bedraagt.
Nu sprake is van oneerlijke bedingen is volgens jurisprudentie van het Hof van Justitie terugvallen op een eventuele wettelijke regeling van schadevergoeding niet mogelijk, Voor toewijzing van wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten op grond van de wet is om die reden geen grond.
Naschrift
Wanneer een huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is kan deze worden vernietigd. In het geval hier besproken leidt dit tot een verlaging van de huurschuld. Het is echter ook mogelijk om het beding te vernietigen terwijl de huur wel betaald is. De te veel betaalde huur kan dan op grond van onverschuldigde betaling worden teruggevorderd. Met name in de vrije sector wordt gebruik gemaakt van huurprijswijzigingsbedingen die in strijd zijn met de Europese richtlijn oneerlijke bedingen. Het programma Kassa heeft hier aandacht aan besteed. N.a.v. de uitzending zijn Kamervragen gesteld.
Meer informatie
- Rechtbank Amsterdam 21 april 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:2420
- Huurverhogingen vrije sector mogelijk op de tocht (uitzending Kassa 22 april 2023)
- Kamervragen over mogelijk onrechtmatige huurverhogingen vrije sector