Foto: RyanMcGuire Pixabay
De rechtbank Amsterdam.moest oordelen over een vordering tot ontruiming. Uiteindelijk bleek de verhuurder een huurschuld te hebben.
Wat er aan vooraf ging
X en Y huren sinds 2005 een woning van Bouwinvest. Bij aanvang was de huur € 865,- per maand. Inmiddels anno 2023 moeten ze door alle huurverhogingen € 1534,75 per maand betalen.
Door omstandigheden is een huurachterstand ontstaan van € 4.425,27. X is freelancer en twee van zijn opdrachtgevers zijn failliet gegaan, waardoor de betalingsproblemen zijn ontstaan. Hij heeft de afgelopen tijd ook minder kunnen werken vanwege de zorg van zijn kinderen, waarvan de ene autistisch is en de ander MS heeft. De vrouw van X heeft diabetes.
Bouwinvest heeft X en Y gedagvaard en vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, met veroordeling van X en Y tot betaling van de huurachterstand van € 4.425,27, vermeerderd met buitengerechtelijke kosten, rente en proceskosten.
X en Y willen graag in de woning blijven wonen en vragen bij de rechter om een betalingsregeling.
Ambtshalve toetsing
De kantonrechter stelt vast dat de huurovereenkomst is gesloten met een consument, zodat er extra bescherming geldt. De rechter moet ambtshalve, dat wil zeggen ook als er geen verweer wordt gevoerd, toetsen of aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, in het bijzonder aan de Europese Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen) wordt voldaan.
Bouwinvest vordert in deze procedure achterstallige huur. Uit de oorspronkelijke huurprijs vergeleken met de huurprijs waarop Bouwinvest aanspraak maakt, volgt dat de huur aanzienlijk is verhoogd. In de huurovereenkomst is voor het verhogen van de huur het volgende beding opgenomen:
De huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli verhoogd met een door de verhuurder vast te stellen percentage, zijnde de percentuele wijziging van het maandindexcijfer voor de maand februari, van de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens, op de meest recente tijdsbasis vastgesteld, berekend overeenkomstig lid II van deze bepaling, vermeerderd met maximaal 5% (van het door de verhuurder vast te stellen ophogingspercentage).
Eisen aan een prijswijzigingsbeding
Uit de jurisprudentie (o.a ECLI:C:EU:2013:180 en ECLI:EU:C:2012:242) volgt dat het Hof van Justitie vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen stelt. Het beding moet:
- in duidelijke en begrijpelijke taal gesteld zijn, ofwel objectief bepaalbaar zijn;
- de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast bevatten en deze gronden moeten een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs vormen
- zijn opgenomen in het huurcontract of de bijgesloten algemene voorwaarden.
Andere omstandigheden die meewegen bij de beoordeling of een beding oneerlijk is zijn:
- of in de huurovereenkomst is opgenomen dat het huurprijswijzigingsbeding al dan niet ook tot huurverlaging kan leiden;
- of in het huurcontract is bepaald dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen, alsmede of de huurder nadat hij geïnformeerd is over de huurverhoging een reële mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst daadwerkelijk op te zeggen of te ontbinden.
Onderhavig beding is oneerlijk
In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gebaseerd op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of indien het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijziging van de huurprijs.
De kantonrechter stelt vast dat op grond van het onderhavige beding naast een verhoging met de inflatiecorrectie het ook mogelijk is om daar bovenop nog ieder jaar 5% verhoging aan te zeggen. Daardoor is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van huurder als consument aanzienlijk verstoord.
Bovendien ontbreken de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast in het beding, alsmede een geldige reden voor de jaarlijkse wijziging van de huurprijs met 5% boven de inflatiecorrectie, waardoor de huurder op dit punt aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd.
De kantonrechter is daarom van oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is.
Gevolgen
Wanneer een beding oneerlijk is moet deze volgens vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing worden gelaten. Bovendien kan er dan geen aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als het beding niet in de overeenkomst stond (ECLI:EU:C:2021:68).
Gevolg van het vernietigde oneerlijke huurprijswijzigingsbeding is dat Bouwinvest hier nooit een beroep op heeft kunnen doen en de huurprijs gedurende de looptijd van de huurovereenkomst dus niet is verhoogd. Dat betekent dat uit moet worden gegaan van de oorspronkelijke huurprijs van € 865,00 per maand, vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot op de dag van vandaag.
Gelet op het feit dat de huurovereenkomst al sinds 2005 bestaat en de huurprijs inmiddels bijna is verdubbeld ten opzichte van de oorspronkelijke huurprijs, staat voldoende vast dat van een huurachterstand zoals gesteld geen sprake kan zijn. Evident is dat sprake is van een aanzienlijke voorstand. X heeft tijdens de zitting beroep op verrekening, zodat er geen achterstand meer is en de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst moet worden afgewezen.
Bouwinvest wordt in de proceskosten veroordeeld.
Naschrift
Met name bij huurovereenkomsten in de vrije sector kun je de meest exotische huurprijswijzigingsbedingen tegenkomen. Weliswaar geldt sinds 1 mei 2021 ook voor een vrijesectorwoning een maximale huurgrens (voor 2023 max. 4,1%). Maar ook al past de verhuurder dit lagere percentage toe. Dan nog blijft deze jurisprudentie relevant. Want als er op het moment van sluiten van de huurovereenkomst een oneerlijk beding in de overeenkomst is opgenomen en deze wordt vernietigd, kan er geen beroep worden gedaan op een wettelijke vervangende regeling. Er is dan over alle jaren teveel huur betaald. In deze casus werden de huurders niet juridisch bijgestaan. De huurders hadden een forse tegenvordering kunnen indienen. Niet de huurder, maar de verhuurder blijkt een huurschuld te hebben.
Meer informatie
- Rechtbank Amsterdam 3 augustus 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:4800
- Rechtbank Amsterdam vernietigt beding huurprijswijziging