Vorderen huurschuld en ontbinding huurovereenkomst

Wanneer de huurder niet of niet op tijd betaalt kan de verhuurder gaan dagvaarden. Daarbij zijn twee vorderingen mogelijk:

  • betalen van de huurachterstand;
  • ontbinding van de huurovereenkomst.


In bepaalde situaties is het op zichzelf de vraag of de verhuurder meteen kan dagvaarden. Bijvoorbeeld, er zijn problemen met de uitbetaling van de huurtoeslag en de verhuurder weet dit, of de verhuurder besluit van de een op de andere dag dat de huur vóór de eerste van de maand betaald moet zijn.

Veelal zal de verhuurder ook ontbinding van de huurovereenkomst vorderen. Ontbinding heeft voor de huurder grote gevolgen want dit betekent dat bij toewijzing ontruiming kan plaatsvinden. Niet elke huurachterstand rechtvaardigt een ontbinding. Over het algemeen wordt aangenomen dat er minimaal een huurachterstand van drie maanden moet zijn. Wanneer de huurder herhaaldelijk te laat betaalt, ligt dit veelal anders en kan bij een kleinere huurachterstand ontbonden worden.

Vaak geeft de rechter een ‘terme de grace’, d.w.z. een termijn waarbinnen de vordering in z’n geheel voldaan moet zijn om ontruiming te voorkomen.

Wanneer de huurder geen verweer voert zal de rechter alleen kijken of aan de vereiste formaliteiten is voldaan en of de vordering hem niet onrechtmatig of ongegrond voor komt. Wanneer het in orde is zal hij de vordering bij verstek toewijzen. Tegen een verstekvonnis kan de huurder nog in verzet komen door de verhuurder te dagvaarden. Dit moet binnen 4 weken gebeuren nadat het verstekvonnis aan hem in persoon is betekend of op andere wijze bekend is geworden.

Uitspraken Meer informatie

Rechtspraak:

Ontruiming misbruik van bevoegdheid

Wanneer een vonnis, waarbij de huurovereenkomst is ontbonden, onherroepelijk is geworden, dan is het slechts in uitzonderingssituaties mogelijk om ontruiming toch tegen te houden. Dat zal het geval kunnen zijn indien:

  • het vonnis een evidente (juridische of feitelijke) misslag bevat, of;
  • na het vonnis nieuwe feiten hebben voorgedaan of bekend zijn geworden, waardoor aan de zijde van de huurder een noodtoestand zou ontstaan en een onverwijlde tenuitvoerlegging niet kan worden aanvaard, danwel;
  • de verhuurder met de tenuitvoerlegging van het vonnis (anderszins) misbruik maakt van zijn bevoegdheid.

Het zal duidelijk zijn dat dakloosheid op zichzelf geen noodtoestand oplevert. Hiervan kan wel sprake zijn wanneer bijvoorbeeld de huurder na het vonnis ernstig ziek is geworden.
Er kan ook sprake zijn van misbruik van bevoegdheid wanneer een betalingsregeling nagekomen wordt, terwijl overeengekomen is of de verwachting werd gewekt dat met de betaling de ontruiming geen doorgang zou vinden. Het is dus van groot belang om bij een betalingsvoorstel duidelijk overeen te komen dat er niet zal worden ontruimd.

Uitspraken Meer informatie

Rechtspraak:

Tuchtrecht:

Beslag op de huurtoeslag

Er geldt een beslagverbod voor huurtoeslag. Er is echter één uitzondering: De verhuurder kan voor een huurschuld beslag op de huurtoeslag leggen. In de wet staat dat beslag op de huurtoeslag mogelijk is voor: “een vordering tot nakoming van een betalingsverplichting wegens een geleverde prestatie waarbij de betalingsverplichting ter zake van die prestatie oorzaak is voor de tegemoetkoming”. (art. 45 Awir)

Deze formulering roept de vraag op hoe nauw het verband moet zijn tussen de huurschuld en de huurtoeslag om beslag te mogen leggen. De te betalen huur moet immers ‘oorzaak zijn’ voor de huurtoeslag. Kan een verhuurder uit het verleden beslag leggen op de huurtoeslag die bedoeld is voor een woning van een andere verhuurder? Zowel het Hof Den Bosch als het Hof Amsterdam zijn van oordeel dat beslag op een toeslag vanwege een oude schuld onrechtmatig is. Dit betekent dat al de geïnde bedragen inclusief kosten kunnen worden teruggevorderd (verjaringstermijn is 5 jaar).

Wanneer geldig beslag op de huurtoeslag is gelegd dan moet rekening worden gehouden met de beslagvrije voet. Mocht er al eerder beslag op loon zijn gelegd, dan moet bij de vaststelling van de beslagvrije voet hier rekening mee worden gehouden. Kijk hier voor meer info.

Vroegsignalering schulden

Verhuurders (ook particuliere verhuurders), zorgverzekeraars, energie- en waterbedrijven zijn verplicht om betalingsachterstanden bij de gemeente te melden. De verplichting ontstaat nadat ze eerst de achterstand via een maatschappelijk verantwoorde incasso hebben proberen te innen. Dat wil zeggen dat zij:

  • minstens eenmaal een schriftelijke betalingsherinnering sturen;
  • zich inspannen om in persoonlijk contact te treden om te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
  • wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening; en
  • aanbieden om gegevens door te geven aan gemeenten.

Wanneer betrokkene niet reageert of geen bezwaar maakt moeten de gegevens aan de gemeente worden verstrekt.

Gemeenten zijn verplicht om deze signalen op te pakken en hulp aan te bieden. Dit kan variëren van het sturen van een brief tot het aanbellen aan de deur. Gemeenten zullen hierin afhankelijk van het type signaal en de inschatting van de urgentie keuzes maken.
Wanneer de verhuurder een beginnende huurschuld niet bij de gemeente heeft gemeld, is het risico aanwezig dat de rechter een verzoek om ontbinding van de huurovereenkomst zal afwijzen.

Huurschuld en wsnp

Bij een bedreigende situatie kan de debiteur een verzoek tot toepassing van de wsnp indienen en tegelijk om een voorlopige voorziening vragen. Van een bedreigende situatie is sprake bij:

  • een gedwongen ontruiming;
  • beëindiging van de levering van gas, elektra of water;
  • opzegging dan wel ontbinding van de zorgverzekering.

Indien de rechtbank de voorlopige voorziening verleent mag gedurende 6 maanden niet worden ontruimd, afgesloten en de zorgverzekering mag niet worden opgezegd of ontbonden.

Wanneer de debiteur is toegelaten tot de wsnp kan de verhuurder de huurovereenkomst niet opgezeggen of ontbinden vanwege een huurschuld die betrekking heeft op de periode voorafgaand aan de wsnp. Een vonnis tot ontruiming wordt gedurende de wsnp opgeschort, mits de lopende huurtermijnen worden voldaan. Opzegging en ontbinding van een tijdens de wsnp ontstane huurschuld is wel mogelijk.

Uitspraken Meer informatie

Rechtspraak:

Nationale ombudsman:

Inboedel bij ontruiming

Als een ontruiming niet meer te voorkomen is doet de huurder er verstandig aan zelf zijn inboedel uit de woning te halen en ergens op te slaan. Dit bespaart veel kosten en de inboedel blijft bewaard.
Wanneer de huurder niets onderneemt zal de deurwaarder tot ontruiming overgaan. De taak van de deurwaarder is beperkt tot het leeg halen van de woning. De deurwaarder geeft aan het college van B&W het tijdstip van de ontruiming door.

Per 1 april 2021 is het college van B&W verantwoordelijk voor het meevoeren en opslaan van ontruimde zaken na een woningontruiming. De kosten kunnen worden doorberekend aan de verhuurder, die de kosten op zijn beurt moet zien te verhalen op de schuldenaar.

De gemeente stelt voor het meevoeren en opslaan van de inboedel een proces-verbaal op. De ex-huurder ontvangt hiervan een afschrift.
Wanneer de opgeslagen inboedel niet binnen 13 weken tegen betaling van de opslagkosten wordt opgehaald kan het worden verkocht. Verkoop mag al na 2 weken plaatsvinden wanneer de verschuldigde kosten (inclusief de voor de verkoop geraamde kosten) onevenredig hoog worden in verhouding tot de waarde van de inboedel.