Vorderen huurschuld en ontbinding huurovereenkomst
Wanneer de huurder niet of niet op tijd betaalt kan de verhuurder gaan dagvaarden. Daarbij zijn twee vorderingen mogelijk:
- betalen van de huurachterstand;
- ontbinding van de huurovereenkomst.
In bepaalde situaties is het op zichzelf de vraag of de verhuurder meteen kan dagvaarden. Bijvoorbeeld, er zijn problemen met de uitbetaling van de huurtoeslag en de verhuurder weet dit, of de verhuurder besluit van de een op de andere dag dat de huur vóór de eerste van de maand betaald moet zijn.
Veelal zal de verhuurder ook ontbinding van de huurovereenkomst vorderen. Ontbinding heeft voor de huurder grote gevolgen want dit betekent dat bij toewijzing ontruiming kan plaatsvinden. Niet elke huurachterstand rechtvaardigt een ontbinding. Over het algemeen wordt aangenomen dat er minimaal een huurachterstand van drie maanden moet zijn. Wanneer de huurder herhaaldelijk te laat betaalt, ligt dit veelal anders en kan bij een kleinere huurachterstand ontbonden worden.
Vaak geeft de rechter een ‘terme de grace’, d.w.z. een termijn waarbinnen de vordering in z’n geheel voldaan moet zijn om ontruiming te voorkomen.
Wanneer de huurder geen verweer voert zal de rechter alleen kijken of aan de vereiste formaliteiten is voldaan en of de vordering hem niet onrechtmatig of ongegrond voor komt. Wanneer het in orde is zal hij de vordering bij verstek toewijzen. Tegen een verstekvonnis kan de huurder nog in verzet komen door de verhuurder te dagvaarden. Dit moet binnen 4 weken gebeuren nadat het verstekvonnis aan hem in persoon is betekend of op andere wijze bekend is geworden.
UitsprakenMeer informatie
Rechtspraak:
- Geen ontbinding huurovereenkomst ivm huurschuld door verrekenen Belastingdienst zonder beslagvrije voet
- Ten onrechte geen beslagvrije voet bij beslag huurtoeslag toegepast, ontbinding en ontruiming afgewezen
- Geen nieuwe huurachterstand, huurbetalingen ten onrechte afgeboekt op oude schuld
- Nieuwe huurachterstand? Imputatieregels art. 6:43 BW, voorwaardelijk ontbinding, proeftijd 1 jaar
- Rechter mag niet ambtshalve toetsen of huurachterstand ontbinding rechtvaardigt
- Verhuurder heeft met vorige procedure zelf betalingsproblemen huurder veroorzaakt, geen ontbinding
- Huurachterstand als gevolg van uitblijven huurtoeslag: ten onrechte dagvaarden
- Huurachterstand, aankondiging toekenning uitkering: ten onrechte dagvaarden
- Verhuurder wijst kortdurende betalingsregeling af: ten onrechte dagvaarden
- Huurder kan geen rechtstreekse rechten ontlenen aan het Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam
- Huur vóór de maand voldoen ook al wordt uitkering aan eind maand ontvangen
- Aanscherping invorderingsbeleid had ruim van te voren kenbaar gemaakt moeten worden
- Hoogte huurachterstand voldoende voor ontbinding wegens eerdere huurachterstand
- Niet de hoogte van het bedrag maar aantal maanden huurachterstand is bepalend
- Ontbinding en ontruiming na huurachterstand van drie maanden
- Openstaande huurachterstand van 4 maanden uit het verleden, rechtvaardigt geen ontbining
- Bij 3 maanden achterstand geen ontbinding vanwege hoge leeftijd huurder
- Afwijzing gevorderde ontbinding vanwege huurachterstand van 2 maanden
- Geen ontbinding huurachterstand 1 maand ondanks eerdere veroordeling 3 maanden
- Huurachterstand voldaan binnen terme de grace: ontbinding afgewezen
- Voorwaardelijke ontruiming na huurachterstand: geen ontruiming indien huur jaar lang correct betaald wordt
- Structureel te laat betalen huur in dit geval onvoldoende grond voor ontbinding en ontruiming
- Structurele wanbetaling, nu geen huurachterstand: voorwaardelijke ontbinding met 1 jaar proeftijd
- Betalingsachterstand rechtvaardigt niet de ontbinding van de huurovereenkomst
- Huurachterstand ontstaan door loonbeslag andere schuldeisers: wel ontbinding
- Herhaaldelijk te laat huur betalen rechtvaardigt ontbinding
- Hoogte huurachterstand rechtvaardigt niet ontbinding huurovereenkomst
- Huurachterstand rechtvaardigt niet ontbinding huurovereenkomst
- Vordering ontbinding niet mede ingesteld tegen echtgenoot (medehuurder): niet ontvankelijk
- Vordering niet mede ingesteld tegen echtgenoot: ontbinding afgewezen
- Veroordeling tot ontruiming tenzij verzoek om schuldhulp wordt geaccepteerd
- Na ontbinding niet opnieuw dagvaarden voor gebruikersvergoeding: er is al een vonnis
- Prejudiciële beslissing Hoge Raad procesbevoegdheid bewindvoerders tav huurovereenkomst
- Bewindvoerder had in verzet moeten komen tegen ontruiming, niet de rechthebbende
- Ambtshalve vernietiging boetebeding voor niet tijdig betalen huur
Nationale ombudsman:
Nieuws schuldinfo:
- Rechtbank Amsterdam vernietigt beding huurprijswijzing
- Mensen- en kinderrechten van gezinnen onvoldoende beschermd bij huisuitzettingen
- Belang van het kind bij huisuitzetting
- Een relatiebreuk doorbreekt geen hoofdelijke aansprakelijkheid
- Time-out: Huurachterstand vanwege problemen met inkomen
- Nieuwe huurachterstand of niet?
Kamervragen:
Ontruiming misbruik van bevoegdheid
Wanneer een vonnis, waarbij de huurovereenkomst is ontbonden, onherroepelijk is geworden, dan is het slechts in uitzonderingssituaties mogelijk om ontruiming toch tegen te houden. Dat zal het geval kunnen zijn indien:
- het vonnis een evidente (juridische of feitelijke) misslag bevat, of;
- na het vonnis nieuwe feiten hebben voorgedaan of bekend zijn geworden, waardoor aan de zijde van de huurder een noodtoestand zou ontstaan en een onverwijlde tenuitvoerlegging niet kan worden aanvaard, danwel;
- de verhuurder met de tenuitvoerlegging van het vonnis (anderszins) misbruik maakt van zijn bevoegdheid.
Het zal duidelijk zijn dat dakloosheid op zichzelf geen noodtoestand oplevert. Hiervan kan wel sprake zijn wanneer bijvoorbeeld de huurder na het vonnis ernstig ziek is geworden.
Er kan ook sprake zijn van misbruik van bevoegdheid wanneer een betalingsregeling nagekomen wordt, terwijl overeengekomen is of de verwachting werd gewekt dat met de betaling de ontruiming geen doorgang zou vinden. Het is dus van groot belang om bij een betalingsvoorstel duidelijk overeen te komen dat er niet zal worden ontruimd.
UitsprakenMeer informatie
Rechtspraak:
- Vanwege zwaarwegende belangen kinderen moet al het mogelijke worden gedaan om ontruiming te voorkomen
- Beroep op noodtoestand van terminale (ex-) huurster toegewezen
- Noodtoestand: achterstand wegens niet aanvragen uitkering, huurder onder bewind gesteld
- Noodtoestand situatie huurder: ten uitvoer legging vonnis misbruik van bevoegdheid
- Ontruiming misbruik bevoegdheid, ten onrechte geen melding meldpunt gedaan, huurder nu onder bewind
- Executiegeschil: huurschuld was al voldaan, dagvaarding heeft huurder niet bereikt
- Kantonrechter niet bevoegd kennis te nemen van executiegeschil
- Na niet nakomen betalingsregeling alsnog ontruimen: geen misbruik van bevoegdheid
- Betalingsregeling nagekomen, teveel afgelost, maar huur niet op tijd betaald: ontruimen misbruik bevoegdheid
- Na voldoen huurachterstand opnieuw achterstand, geen ontruiming op basis eerder gewezen vonnis
- Verhuurder gebonden aan toezegging deurwaarder dat betaling de ontruiming voorkomt
- Verwachting gewekt dat betaling ontruiming voorkomt: verhuurder had niet mogen ontruimen
- Vordering wederom vlak voor ontruiming voldaan: toch ontruiming
- Huurder krijgt de gelegenheid om alsnog vordering te voldoen, om ontruiming te voorkomen
- Verhuurder hoeft niet meer in te stemmen met een betalingsregeling
- Misbruik van bevoegdheid: verhuurder wil ontruiming voor ander doel (overlast) gebruiken
- Beëindiging wsnp: ontruiming misbruik van bevoegdheid bij nakoming betalingsregeling
Tuchtrecht:
Beslag op de huurtoeslag
Er geldt een beslagverbod voor huurtoeslag. Er is echter één uitzondering: De verhuurder kan voor een huurschuld beslag op de huurtoeslag leggen. In de wet staat dat beslag op de huurtoeslag mogelijk is voor: “een vordering tot nakoming van een betalingsverplichting wegens een geleverde prestatie waarbij de betalingsverplichting ter zake van die prestatie oorzaak is voor de tegemoetkoming”. (art. 45 Awir)
Deze formulering roept de vraag op hoe nauw het verband moet zijn tussen de huurschuld en de huurtoeslag om beslag te mogen leggen. De te betalen huur moet immers ‘oorzaak zijn’ voor de huurtoeslag. Kan een verhuurder uit het verleden beslag leggen op de huurtoeslag die bedoeld is voor een woning van een andere verhuurder? Zowel het Hof Den Bosch als het Hof Amsterdam zijn van oordeel dat beslag op een toeslag vanwege een oude schuld onrechtmatig is. Dit betekent dat al de geïnde bedragen inclusief kosten kunnen worden teruggevorderd (verjaringstermijn is 5 jaar).
Wanneer geldig beslag op de huurtoeslag is gelegd dan moet rekening worden gehouden met de beslagvrije voet. Mocht er al eerder beslag op loon zijn gelegd, dan moet bij de vaststelling van de beslagvrije voet hier rekening mee worden gehouden. Kijk hier voor meer info.
UitsprakenMeer informatie
Rechtspraak:
- Voor huurschuld mbt lopende huur mag beslag op huurtoeslag worden gelegd (Hoge Raad)
- Beslag op (huur)toeslag niet voor oude (huur)schuld toegestaan (Hof Den Bosch)
- Beslag op (huur)toeslag niet voor oude (huur)schuld toegestaan (Hof Amsterdam)
- Beslag op huurtoeslag woning voor huurschuld mbt die woning (Hoge Raad)
- Beslag op (huur)toeslag niet voor oude (huur)schuld toegestaan (Rb Den Haag)
- Beslag op (zorg)toeslag voor oude schuld zorgverzekeraar toegestaan
- Beslag op (kinderopvang)toeslag ook voor oude (kinderopvang)schuld toegestaan 1
- Beslag op (kinderopvang)toeslag ook voor oude (kinderopvang)schuld toegestaan 2
- Nieuwe huurschuld door beslag op huurtoeslag, rechtvaardigt ontbinding huurovereenkomst
- Nieuwe huurschuld door onrechtmatig beslag op huurtoeslag, rechtvaardigt geen ontbinding
- Ten onrechte geen beslagvrije voet bij beslag huurtoeslag toegepast, ontbinding en ontruiming afgewezen
Tuchtrecht:
Meer informatie:
Vroegsignalering schulden
Verhuurders (ook particuliere verhuurders), zorgverzekeraars, energie- en waterbedrijven zijn verplicht om betalingsachterstanden bij de gemeente te melden. De verplichting ontstaat nadat ze eerst de achterstand via een maatschappelijk verantwoorde incasso hebben proberen te innen. Dat wil zeggen dat zij:
- minstens eenmaal een schriftelijke betalingsherinnering sturen;
- zich inspannen om in persoonlijk contact te treden om te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
- wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening; en
- aanbieden om gegevens door te geven aan gemeenten.
Wanneer betrokkene niet reageert of geen bezwaar maakt moeten de gegevens aan de gemeente worden verstrekt.
Gemeenten zijn verplicht om deze signalen op te pakken en hulp aan te bieden. Dit kan variëren van het sturen van een brief tot het aanbellen aan de deur. Gemeenten zullen hierin afhankelijk van het type signaal en de inschatting van de urgentie keuzes maken.
Wanneer de verhuurder een beginnende huurschuld niet bij de gemeente heeft gemeld, is het risico aanwezig dat de rechter een verzoek om ontbinding van de huurovereenkomst zal afwijzen.
UitsprakenMeer informatie
Uitspraken:
- Ontbinding en ontruiming afgewezen, verhuurder heeft huurder niet bij schuldhulp gemeld
- Tussenvonnis: alsnog gegevens overleggen waaruit aanmelding schuldhulp blijkt
- Afwijzing ontbinding ivm niet aanmelden schuldhulp, lopende huur gewaarborgd
- Afwijzing ontbinding, geen vroegsignalering, inmiddels beschermingsbewind ingezet
- Afwijzing vordering tot ontruiming ivm huurachterstand, niet bij schuldhulp gemeld
- Afwijzing ontbinding en ontruiming, niet bij schuldhulp gemeld
- Contact met huurder en betalingsregeling betekent niet dat melding niet nodig is
- Afwijzing ontbinding: ook een herhaalde huurachterstand moet worden gemeld
- Schorsing ontruiming gedurende appelprocedure, kennelijke misslag, huurder niet bij schuldhulp gemeld
- Vroegsignalering had ontbinding niet voorkomen, huurder stond al onder bewind
- Huurder heeft aangegeven niet te willen dat verhuurder hem aanmeldt bij schuldhulpverlening
- Huurder geeft aan dat hij “niets heeft en niets kan aanbieden”, aanmelden had geen verschil gemaakt
- Ontbinding huurovereenkomst, melding schuldhulpverlening had in dit geval niet uitgemaakt
Meer informatie:
- Prioriteit voor minderjarige kinderen bij vroegsignalering (SchuldInfo 14 april 2024)
- Afwijzing ontruiming omdat huurder niet bij schuldhulp is gemeld
- Vroegsignalering weegt zwaar bij de rechter
- Geen hulp bij schulden, geen huisuitzetting
- Website vroegsignalering schulden
- Brief rechtbank Amsterdam voorwaarden dagvaarding vermelding vroegsignalering
Huurschuld, schuldhulpverlening en wsnp
Bij een bedreigende situatie kan de debiteur om een voorlopige voorziening (smal moratoroim) vragen. Van een bedreigende situatie is sprake in het geval van:
- een gedwongen ontruiming;
- beëindiging van de levering van gas, elektra of water;
- opzegging dan wel ontbinding van de zorgverzekering.
Bij het verzoek moet ter informatie een aanvraagformulier wsnp worden gevoegd. Indien de rechtbank de voorlopige voorziening verleent mag gedurende 6 maanden niet worden ontruimd of afgesloten en de zorgverzekering mag niet worden opgezegd of ontbonden.
Wanneer de debiteur is toegelaten tot de wsnp kan de verhuurder de huurovereenkomst niet opgezeggen of ontbinden vanwege een huurschuld die betrekking heeft op de periode voorafgaand aan de wsnp. Een vonnis tot ontruiming wordt gedurende de wsnp opgeschort, mits de lopende huurtermijnen worden voldaan. Opzegging en ontbinding van een tijdens de wsnp ontstane huurschuld is wel mogelijk.
UitsprakenMeer informatie
Rechtspraak:
- Schuldhulpverlening aansprakelijk voor ontruiming als gevolg van niet aanvragen moratorium
- Ten onrechte ontbinding en ontruiming nu huurachterstand grotendeels onder WSNP valt
- Huurachterstand van vóór toepassing WSNP: afwijzing verzoek ontbinding
- Na ontruiming niet nakomen betalingsregeling te wijten aan psychiatrische problematiek
- Kortgedingrechter mag vonnis tot ontruiming schorsen i.v.m. aanvraag wsnp
- Niet voorshands onaannemelijk dat verzoeker toegelaten wordt tot schuldsaneringsregeling
- Belang schuldenaar bij oplossing schulden weegt zwaarder dan belang verhuurder
- Toewijzing moratorium 6 maanden: aannemelijk dat lopende huur wordt voldaan ivm begeleiding
- Toewijzing moratorium onder voorwaarde dat betrokkene beschermingsbewind aanvraagt
- Moratorium ivm ontruiming toegewezen voor 4 maanden
- Moratorium ivm ontruiming toegewezen voor 2 maanden met verlenging 4 maanden
- Criterium moratorium: de intentie hebben om tot een fatsoenlijke schuldhulpregeling te komen
- Afwijzing: Sinds aangaan overeenkomst vrijwel direct huurachterstand en gedrag huurder
- Afwijzing: Alleenstaande man 35 jaar: twee keer eerder veroordeeld vanwege huurachterstand
- Afwijzing: Verzoek onvoldoende onderbouwd, geen ontruiming gepland
- Afwijzing: Slechts moratorium indien ontruimingsvonnis uitsluitend op huurachterstand is gebaseerd
- Afwijzing: Ontruimingsvonnis mede gebaseerd op overlast
- Tijdens moratorium huur niet betalen, om te ontruimen hoeft niet opnieuw te worden opgezegd
Nationale ombudsman:
Inboedel bij ontruiming
Als een ontruiming niet meer te voorkomen is doet de huurder er verstandig aan zelf zijn inboedel uit de woning te halen en ergens op te slaan. Dit bespaart veel kosten en de inboedel blijft bewaard.
Wanneer de huurder niets onderneemt zal de deurwaarder tot ontruiming overgaan. De taak van de deurwaarder is beperkt tot het leeg halen van de woning. De deurwaarder geeft aan het college van B&W het tijdstip van de ontruiming door.
Per 1 april 2021 is het college van B&W verantwoordelijk voor het meevoeren en opslaan van ontruimde zaken na een woningontruiming. De kosten kunnen worden doorberekend aan de verhuurder, die de kosten op zijn beurt moet zien te verhalen op de schuldenaar.
De gemeente stelt voor het meevoeren en opslaan van de inboedel een proces-verbaal op. De ex-huurder ontvangt hiervan een afschrift.
Wanneer de opgeslagen inboedel niet binnen 13 weken tegen betaling van de opslagkosten wordt opgehaald kan het worden verkocht. Verkoop mag al na 2 weken plaatsvinden wanneer de verschuldigde kosten (inclusief de voor de verkoop geraamde kosten) onevenredig hoog worden in verhouding tot de waarde van de inboedel.
UitsprakenMeer informatie
Rechtspraak:
- Aansprakelijkheid verhuurder verloren gegane inboedel (bewijslast)
- Verhuurder aansprakelijk voor verloren gegane inboedel
- Schade inboedel ontruiming: niet verrekenen met nieuwe huur, onvoldoende samenhang
- Geen apart vonnis nodig om kosten ontruiming (opslag, vernietiging e.d.) te verhalen (Hof)
Tuchtrecht:
- Deurwaarder is niet verantwoordelijk voor inboedel na ontruiming
- Bij ontruiming deel goederen terecht vernietigd
- Deurwaarder gerechtigd na ontruiming inboedel aan de openbare weg te plaatsen
- Taak deurwaarder bij ontruiming t.a.v. inboedel 1
- Taak deurwaarder bij ontruiming t.a.v. inboedel 2
- Deurwaarder handelt zorgvuldig door bij ontruiming dierenambulance in te schakelen
- Onnodig kosten maken bij ontruiming: standaard getuige opvoeren, aanzegging bij exploot
- Beslag leggen vanwege ontruimingskosten zonder afzonderlijke titel geoorloofd
- Executeren van (ontruimings-mutatie) kosten zonder titel niet tuchtrechtelijk laakbaar